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  发布时间:[2020/12/24]           阅读(298)次  
   武汉市拆迁政策解读之一  
  江城新一轮旧城改造已全面启动。根据规划部门统计,从1991年至2002年底,武汉市7个中心城区共批准拆迁项目2520个,动迁户数超过14.73万户,近60万居民从旧房搬进了新居,城市面貌和城区环境也“旧貌换新颜”。如今,越来越多的拆迁户选择了货币补偿方式。
修订后的《房屋拆迁管理条例》更侧重于保护老百姓利益
2001年11月1日,修订后的新《房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)开始实施。与1991年3月22日实施的《房屋拆迁管理条例》(国务院令第78号)相比,新《条例》在如下方面有重大修改:
一、被拆迁人可选择补偿方式(货币或房屋),并鼓励实施货币补偿方式;
二、确定新的拆迁补偿标准:根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等,由具有资格的评估机构测算价格,确定货币补偿金额,政府部门不再审查、干预房屋补偿标准。
三、加强补偿资金监控,明确要求资金不到位,不得拆迁,补偿资金是否到位作为申请《房屋拆迁许可证》的前提条件之一。
四、更侧重于保护被拆迁人的利益。比如,被拆迁人有权选择补偿方式(货币或房屋),建设单位不能强行确定还建方式;对新建安置房屋(还建房)的设计、质量等方面提出了更高的要求等。
五、政府职能发生变化。规划部门转为宏观管理,一些具体事务,如确定房屋补偿标准、房屋拆迁等,逐步推向市场,由获得专业资格的机构具体承担,取消了政府统一拆迁方式。
与房屋产权调换相比 货币补偿方式有三大优势
据了解,与房屋产权调换相比,实行货币补偿主要有三大优势:
一、确保补偿安置及时到位
在1992年-1995年“房地产大开发”期间,绝大多数房屋拆迁实行的是就地期房安置,拆迁户在外自行过渡,一些开发商由于后续资金不足,还建房进展非常缓慢,甚至长期停工,有的连过渡费都无力支付给被拆迁人;还有个别开发商本来就是“皮包”公司,房屋拆迁后,长期不解决还建安置问题,严重侵害了被拆迁人的合法利益,导致拆迁户频频集体上访,甚至出现集体堵塞交通事件,影响社会的稳定。
通过推行货币补偿,可保障补偿资金及时发放,避免期房安置在过渡过程中带来的社会矛盾,维护了社会稳定,也杜绝了一些没有实力的开发公司进入房地产市场,规范了房地产秩序。
二、方便旧城成片改造
推行货币补偿,有利于改善被拆迁居民的居住环境,方便成片旧城改造的实施。
1997年以前,大部分房屋拆迁实施的是“就地安置”。按当时的拆迁规定:老城区实行“拆一还一”原则。而当时老城区居民70%住户的房屋面积在35平方米以下,且生活相对比较困难,没有能力申请扩大安置面积,开发商更不愿意无偿扩大还建房面积。这样,由于还建房户型种类多,户型面积普遍偏小,带来的直接后果就是限制了还建房的通风、采光设计。再加上部分开发商“克扣”还建房的投入,还建房质量难以确保。因此,传统的产权调换方式,既不利于市民居住环境的改善,又影响城市建筑风貌的协调,影响了旧城区黄金土地的升值。
推行货币补偿方式后,开发商排除了“原地还建”的障碍,可根据市场需求,建合适的户型,并提高住房档次。规划部门也可完善规划,为成片旧城改造、土地储备创造条件(比如,江岸区永清片、武昌区积玉桥片、汉阳区月湖片、江汉区花楼片旧城拆迁)。三、被拆迁人购房选择面更宽
被拆迁人领取货币补偿款后,可根据自己的需要,决定是否购买房屋。还可自由选择所购房屋的地点、面积、档次等,有更大的自由空间,不受产权调换补偿方式的种种限制。
货币补偿房屋调换 两种补偿方式其实等价
新的拆迁政策规定,拆迁补偿方式有两种:一是货币补偿,二是房屋产权调换,具体方式由被拆迁人选择。拆迁人与被拆迁人,或拆迁人与被拆迁人、房屋承租人就补偿方式达不成协议的,按照产权调换方式进行。
货币补偿,是指拆迁人对被拆迁人的房屋及其附属物全部以货币支付进行补偿的方式。
产权调换,是指拆迁人对被拆迁人的房屋按照原面积以另行偿还房屋,各自结算差价进行补偿的方式。
原拆迁政策规定,产权调换,由拆迁人与被拆迁人按照政府规定的价格结算差价,即原房屋与产权调换后的房屋价格由政府或拆迁管理部门确定。新的拆迁法规对产权调换的结算进行了修改,即被拆除房屋和产权调换后的房屋价格均由有评估资格的单位评估确定,并按照评估结果,结清产权调换的差价。因此,货币补偿与产权调换实际是等价的。
比如,一套房屋的市场评估价为12万元,如果被拆迁人想与另外一套价值20万元的房屋进行产权调换,则需补上8万元的差价。反之,如果所调换的房屋价值10万元,那么2万元余额也会退还。
据了解,由于实施货币补偿后,市民购房有较大的灵活性。因此,实际拆迁过程中,绝大部分居民选择的是货币补偿方式。去年,选择货币补偿安置的拆迁户约占总数的85.4%。
12年内,近60万人搬入新居
来自规划部门的权威统计表明,从1991年至2002年底,武汉市共批准拆迁项目2520个,动迁户数超过14.73万户,安置拆迁户14.26万户,若按每户以4口之家计算,12年内有近60万人搬入新居。
房屋拆迁主要有四大原因:一是政府直接投资的市政基础设施建设,以及一些环境整治项目(如香港北路、临江大道、沿江大道综合整治等);二是纳入政府计划管理的危房改造项目(如江岸新胜村、江汉双龙片、口邱家片、汉阳莲花湖、武昌和平里等危旧房改造);三是房地产开发经营项目;四是单位自拆自建。
通过拆迁,旧城区的大量居民搬出危旧房,住进了新居,城区环境也“旧貌换新颜”。此外,工业企业通过拆迁,腾出黄金地段,补偿资金用于调整企业结构,扩大再生产规模。搬迁改造,为激活企业、促进经济发展创造了条件。
武汉房屋拆迁现行法规
《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》;《武汉市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》;《武汉市城市房屋拆迁评估操作技术规范(试行)》;《关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临时安置费等标准的通知》;《关于制定房屋拆迁评估和专家鉴定收费的通知》;《武汉市城市房屋拆迁安置补偿资金监控管理规定》;《武汉市城市房屋拆迁行政裁决管理暂行规定》;《关于规范房屋评估结果送达问题的通知》;《关于规范建设项目房屋拆迁现场管理的通知》;《关于房屋拆迁货币补偿增加房屋拆迁补助费的通知》;《关于核准武汉市房屋拆迁评估机构的通知》;《武汉市城市房屋拆迁代办业务管理规定》。
 
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